A aquisição de um imóvel da planta pode ser a realização do sonho de adquirir a casa própria, mas também pode se tornar uma tremenda dor de cabeça, sobretudo nos casos em que há atraso por parte da construtora na entrega do bem.
Isso ocorre porque na maioria das vezes os contratos celebrados entre as CONSTRUTORAS e os compradores são contratos de adesão – aqueles contratos pré-fabricados, em que o aderente não tem a oportunidade de participar da sua confecção e alterar o conteúdo do contrato (como aqueles contratos de TV a cabo ou internet).
Um fato quase inevitável nos contratos de adesão é a previsão de muitas obrigações por parte do aderente (comprador) sem a respectiva equivalência de obrigações por parte do aderido (construtora).
A multa contratual geralmente prevista para casos de inadimplemento (descumprimento do contrato) ou mora (atraso no cumprimento das obrigações) é um dos temas que provocaram o ajuizamento de muitas ações judiciais. Isso porque esses contratos trazem a imposição de multa apenas nos casos de descumprimento/atraso dos adquirentes dos imóveis, de sorte que inexiste no contrato a mesma obrigação nos casos em que o descumprimento/atraso foi causado pela CONSTRUTORA.
Com efeito, o descumprimento/atraso por parte das CONSTRUTORAS é uma ocorrência muito comum. No entanto, quando demandadas as CONSTRUTORAS argumentavam que inexistia previsão contratual para a aplicação de multa ou sanção.
O Superior Tribunal de Justiça, no entanto, decidiu a questão sob a sistemática de Incidentes de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR, através do tema 971. Essa informação é importante, porque significa dizer que a tese jurídica firmada será aplicada no território nacional a todos os processos que versem sobre questão idêntica. Nessa decisão o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
Portanto, a multa contratual, apesar de prevista exclusivamente para o caso de inadimplemento do consumidor/adquirente, deverá também ser aplicada contra o fornecedor/CONTRUTORA, para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, caso seja o culpado pelo descumprimento contratual.
